کد خبر : 46284
تاریخ انتشار : چهارشنبه ۱ تیر ۱۴۰۱ - ۶:۰۹

دعاوی ملکی

دعاوی ملکی

دعاوی ملکی ناشی از خرید یا فروش ملک یا زمین می باشد که بیشترین پرونده های مطروحه در مراجع قضایی را در بر             می گیرد. در اکثر مواقع عدم آگاهی و عدم مشورت با افراد متخصص در زمان معاملات املاک باعث بروز مشکلات حقوقی                    می شود و افراد را سالها درگیر رفت و آمد در

دعاوی ملکی ناشی از خرید یا فروش ملک یا زمین می باشد که بیشترین پرونده های مطروحه در مراجع قضایی را در بر             می گیرد. در اکثر مواقع عدم آگاهی و عدم مشورت با افراد متخصص در زمان معاملات املاک باعث بروز مشکلات حقوقی                    می شود و افراد را سالها درگیر رفت و آمد در دادگاه ها و صرف وقت و هزینه می نماید. از جمله موارد شایع در معاملات املاک، در رهن بودن ملک مورد معامله می باشد که منجر به طرح دعوای ابطال معامله به جهت در رهن بودن از سوی مرتهن می گردد و یا اینکه فروشنده بدون داشتن اذن اجازه از مالک اقدام به فروش می نماید و مالک نیز معامله را تنفیذ نمی نماید و لذا                 دعوای ابطال معامله فضولی از طرف مالک مطرح می گردد.

یکی دیگر از دعاوی رایج در حوزه املاک، دعوای فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان می باشد که می تواند از طرف یکی از طرفین قراردادی یا شخص ثالث مطرح گردد.

هر یک از دعاوی مورد اشاره دارای پیچیدگی های خاص خود می باشد که در این مقاله سعی نموده‌ایم توضیحاتی را ارائه نمائیم تا از این طریق توانسته باشیم پاسخگوی برخی از سؤالات شما عزیزان بوده باشیم.

  • ابطال معامله به جهت در رهن بودن

رهن عقدی است که بدهکار، در قبال بدهی خود مالی را به عنوان وثیقه نزد طلبکار می گذارد و چنانچه نتواند بدهی خود را بپردازد طلبکار می تواند طلب خود را از آن مال وصول نماید. طبق این تعریف، مشخص شد که قرارداد رهن یک قرارداد تبعی است یعنی باید یک قرارداد بدهی (دین) وجود داشته باشد تا بدهکار به خاطر آن بدهی، مالی را نزد طلبکار گرو (رهن) بگذارد. در برخی موارد شخص بدهکار پس از اینکه ملک خود را در رهن قرار می دهد، اقدام به فروش آن می نماید. طبق ماده ۷۹۳ قانون مدنی، راهن نمی تواند در رهن، تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن. طبق این ماده قانون به صراحت اعلام نموده که راهن حق فروش عین مرهونه را ندارد مگر اینکه مرتهن اجازه دهد. بنابراین معامله مرهونه غیر نافذ می باشد و در صورت اجازه و تائید مرتهن معامله صحیح و در غیر این صورت باطل است.

  • دعوای الزام به فک رهن

در صورتی که شخصی ملکی را خریداری کرده باشد که در رهن بوده و فروشنده در مبایعه نامه تعهد کرده باشد که آن را فک رهن نماید و به تعهد خود عمل ننماید، تنها راه برای خریدار طرح دعوای فک رهن علیه فروشنده می باشد. البته باید به این نکته مهم دقت نمود که در دعوای فک رهن می بایست فروشنده و مرتهن هردو خوانده دعوا قرار گیرد. چنانچه مرتهن مراتب اعلام مخالفت خود را نسبت به معامله منعقده اعلام نماید دعوای فک رهن رد می گردد و در نتیجه معامله انجام شده فاقد آثار قانونی خواهد بود. اما در صورتی که مرتهن مخالفتی ننماید رأی بر فک رهن و تنظیم سند صادر خواهد شد.که پس از قطعیت رأی و صدور اجرائیه، خریدار بدهی راهن به مرتهن را پرداخت و ملک را از رهن خارج                می نماید و از این طریق شرایط تنظیم سند مهیا می گردد.

  • ابطال معامله فضولی

 معامله فضولی، عقدی است غیر نافذ که به موجب آن، شخصی بدون داشتن سمت نمایندگی یا اذن از طرف صاحب مال یا از کسی که معامله برای او انجام می شود، عالماً یا از روی جهل، با حسن نیت یا با سوء نیت، معامله نسبت به مال او یا برای او انجام دهد.

  • معامله فضولی به دو صورت قابل تحقق است:
  •  معامله توسط فضول به جای مالک یا برای غیر

در این فرض شخص فضول، بدون داشتن اذن یا نمایندگی، قصد انشای تملیک مال دیگری را به شخص ثالثی دارد. یعنی معامل فضولی، با علم و اطلاع از تعلق مال به غیر، آن را به عنوان مال غیر، طی قراردادی، به دیگری واگذار می نماید. چنانچه مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله، آن را اجازه نمود، در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود. در غیر این صورت، معامله باطل می باشد.

  •  معامله مال غیر توسط فروشنده فضولی به نام و برای خود

 در این فرض، معامله فضولی، مال غیر را به عنوان مال خود به شخص دیگری که اطلاعی از تعلق آن مال به غیر  ندارد، طی قراردادی مورد معامله قرار می دهد. در این مورد، معامله به تبعیت از مالکیت مالک، برای او انجام               می شود، چند که به نام معامل فضولی صورت گرفته باشد.

  • مطالبه خسارت ناشی از معامله فضولی
  • سؤالی که در خصوص معاملات فضولی مطرح می‌شود این است که آیا در صورت بطلان عقد، خسارات ناشی از این بطلان قابل مطالبه هست یا خیر؟

 برای پاسخ به این سوال باید، به این نکته توجه نمود که هر بترانی به معنی الزام طرف به پرداخت خسارت نیست. اما در صورتی که ضمن دعوای بطلان عقدی، خواهان مدعی ورود خسارت به خود نیز شود که منتسب به تقصیر طرف باشد، رسیدگی و صدور حکم در این رابطه منع قانونی ندارد. همچنین در معاملات فضولی دو حالت متصور است یا خریدار آگاه به فضولی بودن می باشد و یا اینکه جاهل می باشد.

در صورتی که خریدار آگاه به فضولی بودن باشد فقط می تواند ثمن معامله را مطالبه نماید اما در صورت جهل خریدار به فضولی بودن، می تواند خسارات وارده را نیز مطالبه نماید.

 در این خصوص اختلاف نظرهای زیادی بین قضات وجود دارد که رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ 15/7/1393 در رفع این اختلافات صادر گردید که طبق آن اعلام گردیده چنانچه مبیع کلاً یا جزئی از مستحق للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده خسارات وارده به مشتری برآید.

  • دعوای فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

 قرارداد پیش فروش به قراردادی گفته می شود که مالک زمین تعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در زمینی را نماید که پس از احداث و تکمیل به مالکیت طرف دیگر (پیش‌خریدار) درآید. در واقع می‌توان گفت در قراردادهای پیش فروش آپارتمان مالکیت تدریجی حاصل می‌شود. قراردادهای پیش فروش در زمره عقود لازم بوده و طرفین ملزم به اجرای آن می باشند. مگر اینکه در قرارداد شرط فسخ برای یکی از طرفین درج شود و یا عواملی به وجود آید که طبق آن یکی از طرفین بتواند قرارداد را فسخ نماید.

  • در قانون پیش فروش ساختمان موارد فسخ به شرح ذیل می باشد:
  •  فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به دلیل اختلاف در مساحت بنا.
  • فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت عدم پرداخت اقساط توسط پیش خریدار.
  • 3-      فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت تخلف از تعهدات قراردادی.
  • 4-       فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت انتقال قرارداد توسط پیش خریدار
  • 5-      فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت فوت یکی از طرفین.

 با توجه به اینکه قرارداد پیش فروش ساختمان عقدی لازم بوده و طرفین حق فسخ آن را ندارند مگر در موارد فوق الذکر، لذا می بایست جهت فسخ قرارداد مراحلی را طی نمود. در ابتدا می بایست اظهارنامه حاوی اعمال حق فسخ به طرف مقابل ارسال نمائید. مفاد اظهارنامه باید به صراحت دلالت بر فسخ داشته باشد. با توجه به اینکه دادگاه اصولاً مرجع فسخ قرارداد نیست، و تنها مرجع اعلام آن می باشد لذا خواسته تحت عنوان «اعلام فسخ» مطرح می گردد. تا دادگاه با احراز شرایط خیار و تأئید اقدام خواهان آن را اعلام نماید. به طور معمول دعوای اعلام فسخ، همراه با استرداد عوض قراردادی مطرح می شود و چنانچه فسخ پذیرفته شود، به استرداد آن حکم میشود و اگر به رضا، استرداد صورت نگیرد، به اجبار از او مسترد می‌شود.

برچسب ها :

ناموجود