خرید ملک در آلمان ۶۴ قدم ساده‌تر از ایران است
بازار مسکن در ایران در سال‌های اخیر با چالش‌های جدی مواجه شده و این مساله دسترسی به خانه را برای اقشار مختلف جامعه به شدت دشوار نموده است. افزایش هزینه‌ها به همراه تورم انفجاری، نه تنها قدرت خرید مسکن را کاسته، بلکه زندگی روزمره مردم را نیز به عمیق‌ترین بحران‌ها کشانده است. اما آیا اوضاع بازار مسکن در کشورهایی چون آلمان مشابه است؟ بررسی‌ها نشان می‌دهند که آلمان با یک فاصله ۶۴ پله‌ای نسبت به ایران، دارای قدرت خرید مسکن بسیار بالاتری است.
درحالی‌که خرید خانه برای بخشی از مردم ایران به رویایی غیرقابل دستیابی تبدیل شده، نگاهی به وضعیت بازار مسکن در کشورهای پیشرفته‌تری چون آلمان، تفاوت‌های بارزی را نمایان می‌سازد.
با وجود اینکه آلمان نیز در سال‌های اخیر با افزایش قیمت مسکن روبرو بوده، اما همچنان فرایند خانه دار شدن در این کشور بسیار ساده‌تر از ایران به نظر می‌رسد. آلمان با فراهم آوردن وام‌های بلندمدت با نرخ بهره پایین، افزایش دستمزدها و نظارت مؤثر بر بازار مسکن، زمینه را برای افزایش قدرت خرید مسکن ساکنان خود فراهم کرده است.
در مقابل، وضعیت در ایران به کلی متفاوت است. افزایش بی‌رویه قیمت‌ها، همراه با دستمزدهای نامناسب و نبود سیاست‌های نظارتی کافی، منجر به کاهش شدید قدرت خرید مسکن شده و خرید خانه را به یک آرزو برای بسیاری تبدیل کرده است. به طور کلی، بررسی‌ها وضعیت بازار مسکن در آلمان و تفاوت‌های آن با ایران را چگونه توصیف می‌کنند؟
زمان انتظار خرید خانه در آلمان کمتر از ایران است
مطالعات تجارت‌نیوز بر اساس داده‌های وب‌سایت Numbeo که اطلاعات اقتصادی و هزینه‌های زندگی را در سرتاسر جهان تحلیل می‌کند، نشان می‌دهد که ایران با نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه ۱۸.۷، در شرایط سختی برای خرید منزل قرار دارد. در همین حال، آلمان توانسته با نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه ۸.۴، وضعیت به مراتب بهتری نسبت به ایران ایجاد کند.
رتبه‌بندی دشواری خرید مسکن در سال ۲۰۲۴ مؤید این واقعیت است که ایران در جایگاه ۱۲ قرار گرفته و آلمان با فاصله ۶۴ پله‌ای، رتبه ۷۶ را به خود اختصاص داده است.
بنابراین، با در نظر گرفتن شرایط فعلی و ثابت بودن قیمت‌ها، متوسط زمان انتظار برای خرید خانه در ایران به تقریباً ۱۸ سال و ۹ ماه می‌رسد، در حالی که در آلمان این زمان به کمتر از ۹ سال تقلیل می‌یابد. البته باید در نظر داشت که دولت آلمان با اعطای وام‌های بلندمدت و نظارت دقیق بر بازار، فرایند خرید خانه را تسهیل کرده است.
تورم آلمان تنها ۲.۱ درصد است!
جهت درک و مقایسه بهتر وضعیت بازار مسکن در دو کشور، بررسی وضعیت عمومی تورم نیز حائز اهمیت است. طبق جدیدترین اطلاعات منتشرشده از Trading Economics، نرخ تورم در آلمان در ماه مه ۲.۱ درصد ثابت مانده، در حالی که این عدد برای ایران معادل ۳۸.۹ درصد گزارش شده است.
به معنای واقعی، این بدان معناست که قیمت‌ها در آلمان به طور سالانه با نرخ ۲.۱ درصد افزایش می‌یابند، در حالی که در ایران، نرخ رشد سالیانه قیمت‌ها نزدیک به ۴۰ درصد است. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که حتی تورم ماهانه ایران از تورم سالانه آلمان فراتر است.
متوسط قیمت مسکن در آلمان ۵ برابر ایران است
تحلیل میانگین قیمت هر متر مربع مسکن می‌تواند تصویر واضح‌تری از وضعیت بازار مسکن در این دو کشور ارائه دهد. داده‌های Numbeo نشان می‌دهند که میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در آلمان به طرز قابل توجهی بالاتر از ایران قرار دارد.
طبق آخرین اطلاعات جمع‌آوری شده در ۵ ژوئن، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در مراکز شهری آلمان حدود ۶۲۰۶ دلار و در ایران ۱۲۰۳ دلار برآورد شده است. همچنین، میانگین قیمت هر متر مربع در برلین، پایتخت آلمان، معادل ۸۶۳۱ دلار و برای تهران ۱۷۱۲ دلار تخمین زده می‌شود.
این اعداد نشان‌دهنده این واقعیت است که قیمت هر متر مربع مسکن در آلمان، به خصوص در پایتخت این کشور، بسیار بیشتر از سطح مشابه در ایران است. می‌توان علت این تفاوت زیاد را به عدم تعادل در سطح درآمد، ثبات اقتصادی و تقاضای بالا در بازار مسکن و مالی آلمان نسبت داد.
بنابراین، به صورت کلی، بررسی‌ها نشان می‌دهند که متوسط قیمت هر متر مسکونی در مراکز شهری آلمان به بیش از پنج برابر متوسط این شاخص در ایران می‌رسد.
متوسط درآمد ماهانه در آلمان ۱۲.۷ برابر دستمزدها در ایران است!
برای درک بهتر وضعیت بازار مسکن در دو کشور و مقایسه‌ای جامع، لازم است بررسی سطح درآمد شهروندان هر کشور نیز در دستور کار قرار گیرد.
طبق داده‌های Numbeo، متوسط درآمد ماهانه یک ایرانی حدود ۲۵۷ دلار بوده، در حالیکه این رقم برای شهروندان آلمان به‌طور میانگین به ۳۲۸۰ دلار می‌رسد. به عبارتی، متوسط درآمد هر آلمانی، با توجه به نرخ دلار ۸۲ هزار تومانی، معادل ۲۶۸ میلیون و ۹۶۰ هزار تومان است.
این به این معنی است که درآمد ماهانه مردم آلمان تقریباً ۱۲.۷ برابر درآمد ایرانی‌هاست؛ بدین ترتیب یک شهروند آلمانی به قدری درآمد دارد که معادل ۱۲.۷ برابر درآمد یک ایرانی است.
این اختلاف فاحش درآمد موجب شده که اگرچه قیمت مسکن در آلمان بالاتر است، اما در عین حال شاخص دشواری خرید خانه در این کشور در رتبه ۷۶ قرار گیرد، در حالی که این شاخص در ایران به رتبه ۱۲ رسیده است.
وضعیت وام مسکن در آلمان چگونه است؟
به گزارش اکسپاتیکا، وام‌های مسکن در آلمان برای افراد خارجی مقیم، گزینه‌ای مقرون به‌صرفه و گاهی قابل انعطاف است. ساکنان رسمی آلمان، قادر هستند تا ۱۰۰ درصد از ارزش ملک را بدون نیاز به سپرده اولیه وام دریافت کنند.
در بعضی موارد حتی می‌توان وام دومی را برای پوشش هزینه‌های جانبی چون مالیات نقل و انتقال، کارمزد دفتر اسناد رسمی و هزینه‌های بانکی، دریافت کرد.
افرادی که اقامت کامل ندارند اما در آلمان کار و زندگی می‌کنند، ممکن است نیز تا ۱۰۰ درصد ارزش ملک را وام بگیرند، اما معمولاً باید برای شرایط مناسب بهره، سپرده‌ای اولیه داشته باشند و هزینه‌های جانبی را خودشان تأمین کنند.
یکی از ویژگی‌های بارز در وام‌های مسکن آلمان، محدودیت نسبت بازپرداخت ماهانه به درآمد است. بانک‌های آلمانی معمولاً اجازه می‌دهند تا حداکثر ۳۵ درصد از درآمد ماهانه فرد صرف پرداخت وام شود. برای نمونه، اگر درآمد فردی ماهانه سه هزار یورو باشد، اقساط ماهانه وام نباید بیشتر از ۱۰۵۰ یورو باشد. ساختار وام در آلمان به گونه‌ای طراحی شده که فشار مالی اضافی بر متقاضی وارد نشود.
علاوه بر این، سیستم وام‌دهی مسکن در آلمان با توجه به نیازهای متقاضیان انواع مختلفی از وام‌ها از جمله وام‌های با اقساط ثابت که متداول‌ترین نوع وام است، وام‌های با بهره متغیر و وام‌های خاص مانند وام سبز را ارائه می‌دهد؛ این نوع وام برای خرید یا نوسازی ملک‌های با بهره‌وری انرژی بالا تجویز می‌شود و معمولاً با نرخ بهره پایین‌تر و حمایت دولتی همراه است.
در حالی که شرایط دریافت وام در ایران به طور عمده پیچیده و نامناسب است. دسترسی به وام حتی برای خرید ۱۰ متر مسکن نیز غیر ممکن به نظر می‌رسد و قسط‌های ماهانه آن از درآمد اکثر مردم فراتر است؛ به این ترتیب، وام دریافت شده برای خرید مسکن در ایران به نظر می‌رسد که نه تنها به صرفه نیست، بلکه به شدت نامناسب و دشوار است.
