کرکره تسهیلات مسکن به پایین آمده است
وضعیت وام مسکن به شدت کاهش یافته است؛ در حال حاضر نکته‌ای که برجسته می‌شود این است که مشکل تنها به بانک‌ها و عدم تمایل آنها به اعطای تسهیلات محدود نیست، بلکه دلایل مختلفی وجود دارد که منجر به کاهش سهم وام‌های مسکن از کل تسهیلات بانکی شده است. رکود عمومی در بازار مسکن باعث شده است که نسبت کل وام‌های مسکن به کل تسهیلات بانکی به طرز بی‌سابقه‌ای پایین بیاید و ناکارآمدی این وام‌ها نیز بر این واقعیت افزوده است.
طبق گزارش اخیر بانک مرکزی، میزان تسهیلات پرداختی بانک‌ها به حوزه‌های مختلف اقتصادی نشان می‌دهد که در بهار امسال فقط حدود ۶۱ همت انواع وام‌های مسکن پرداخت شده است که سهم آن از کل تسهیلات بانکی به ۷/۳ درصد می‌رسد. این میزان، کمترین سهم در دو دهه گذشته است و گویی وام مسکن به سطحی بحرانی رسیده است.
رکود عمیق در بازار مسکن
یکی از اصلی‌ترین دلایل کاهش سهم مسکن از تسهیلات بانکی، رکود عمیق در بخش مسکن و ساخت و ساز است. اوضاع با وقوع جنگ اسرائیل علیه ایران در خرداد‌ماه به شدت تشدید شد و تقاضا برای وام به حداقل خود رسید. نه تنها سرمایه‌گذاران در این بخش، بلکه متقاضیان واقعی نیز خرید را متوقف کردند. این رکود تنها به وقایع اخیر محدود نیست و در سال‌های گذشته نیز ادامه داشته و با وجود رکود تورمی جاری، همچنان پابرجا مانده است. هرچند گفته می‌شود که جنگ تأثیراتی بر قیمت‌ها داشته، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد که تغییرات قابل‌توجهی در بازار مسکن مشاهده نمی‌شود.
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، نیز اذعان می‌کند که بازار خرید و فروش ملک در شرایط رکود قرار دارد و مردم به دنبال ثبات اقتصادی و افق‌های روشن‌تر هستند و در حال حاضر تقاضای قوی برای خرید ملک وجود ندارد. تنها در حوزه اجاره، جابه‌جایی‌ها همچنان ادامه دارد زیرا نیاز به مسکن برای زندگی همیشه وجود دارد.
وی تأکید کرد: تغییرات قیمتی در بازار خرید و فروش به‌هیچ‌وجه ناگهانی و قابل‌توجه نخواهد بود. حتی اگر کاهش قیمتی هم اتفاق بیفتد، آنقدر آرام و تدریجی خواهد بود که خریدار عاد‌ی متوجه آن نخواهد شد.
کارشناسان، وضعیت فعلی را به قفل‌شدگی بازار مسکن تعبیر می‌کنند و بر این باورند که یکی از دلایل اصلی کاهش تقاضا برای وام مسکن همین وضعیت است. گزارش‌ها نشان می‌دهد که در بهار امسال تنها ۲/۱ درصد از کل تسهیلات بانکی به شکل وام خرید خانه پرداخت شده است در حالی که این رقم در سال گذشته ۴/۱ درصد بوده است. برخی از کارشناسان کاهش پرداخت تسهیلات را صرفاً ناشی از عدم تمایل شبکه بانکی به اعطای وام نمی‌دانند، بلکه معتقدند دلیل اصلی آن ناتوانی در خرید خانه و ساخت آپارتمان‌ها است.
ناکارآمدی وام مسکن
یکی دیگر از دلایل کاهش سهم مسکن از تسهیلات بانکی، ناکارآمدی و عدم اثرگذاری وام‌های خرید بر قیمت مسکن است.
در حالی که نرخ معمولی پوشش وام خرید مسکن در بسیاری از کشورها به طور متوسط ۷۵ درصد از قیمت خرید یک واحد مسکونی است، اما در تهران با وام‌های فعلی، فقط می‌توان حدود پنج متر مربع از یک آپارتمان معمولی را خرید که این مقدار کمتر از ۱۰ درصد بهای واقعی یک واحد مسکونی می‌شود. در واقع، قدرت مالی تسهیلات موجود تنها در حد خرید پنج متر مربع است و چنانچه هزینه‌های مربوط به خرید اوراق تسهیلات را از مبلغ اصلی وام کسر کنیم، این قدرت به حدود سه متر مربع تقلیل می‌یابد. گزارش‌ها نشان می‌دهد که از سال ۹۷ به این سو، رقم وام خرید مسکن ۸/۳ برابر شده در حالی که قیمت مسکن در همین مدت ۲۰ برابر افزایش یافته است.
علاوه بر این، توانایی طبقه متوسط جامعه که بخش اصلی تقاضای مسکن را تشکیل می‌دهد، برای پرداخت اقساط ماهانه تسهیلات مسکن نیز از دیگر عوامل کاهش تقاضا برای این نوع وام‌هاست.
مجموع تمام تسهیلاتی که برای خرید مسکن در تهران قابل دریافت است، یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان است که اقساط آن ماهیانه حدود ۲۸ میلیون تومان تعیین می‌شود. رقمی که به علت سطح بالای تورم و قیمت‌های سنگین سبد مصرف، برای بسیاری از خانوارها دشوار و تأمین آن نزدیک به غیرممکن است.
عدم تمایل بانک‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن
در این شرایط، نباید از عدم تمایل بانک‌ها به اعطای تسهیلات نیز غافل شد. جمشید برزگر، رئیس هیئت مدیره کانون انبوه‌سازان کشور، با اشاره به این موضوع گفت که بانک‌ها از اعطای تسهیلات به بخش ساخت و ساز پرهیز می‌کنند.
وی ادامه داد: حتی بانک مسکن که به عنوان یک بانک تخصصی در حوزه مسکن شناخته می‌شود نیز در اعطای تسهیلات ساخت تهدید می‌کند. برزگر بیان کرد: وضعیت ساخت و ساز مسکن به شدت نگران‌کننده است و باید توجه کرد که بازار مسکن به شدت در رکود قرار دارد. متأسفانه کاهش شدید خرید و فروش مسکن ناشی از افت توان خرید متقاضیان یکی از عوامل اصلی چالش‌برانگیز در زمینه ساخت و ساز است.
اغلب سازندگان مسکن بر این باورند که تا زمانی که به مشکلات بخش خصوصی توجه نشود و برای آنها تسهیلاتی در نظر نگرفته نشود، افت تولید مسکن به مرور بیشتر خواهد شد.
کارشناسان بر این موضوع تأکید دارند که راهکارهایی برای اصلاح وضعیت کنونی نیاز است. یکی از گام‌های مهم، کمک به بانک‌های توسعه‌ای در حوزه مسکن از طریق افزایش سرمایه و تأمین منابع به روش‌های دیگر مانند تأمین از محل وجوه اداره شده برای تحقق تکالیف پیش‌بینی شده در تسهیلات بانکی است.
راهبرد دیگری که برای جذب سرمایه به این بخش پیشنهاد می‌شود، باید شامل بهبود نرخ سود سپرده‌های بلندمدت در بانک‌های تخصصی و توسعه‌ای مسکن باشد. و در نهایت، کارشناسان توصیه می‌کنند که سیاست‌های مشوق برای تشویق سایر بانک‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن در نظر گرفته شود.
به هر حال بر اساس قوانین موجود، سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی باید احیا شود و به ۲۰ درصد برسد؛ این در حالی است که با رقم حدود ۳ درصد کنونی فاصله زیادی دارد. کارشناسان همچنین متذکر می‌شوند که هرچند افزایش سهم مسکن از تسهیلات بانکی ضروری است، ولی صرف پرداخت وام به تنهایی برای بهبود وضعیت بازار مسکن کافی نیست و در کنار این باید وضعیت توان اقتصادی خانوارهای بدون مسکن، چشم‌انداز سرمایه‌گذاری در این بخش و دقت به نرخ تورم نیز مورد توجه قرار گیرد. این امر تنها با کاهش پایدار ریسک‌های اقتصادی و غیر اقتصادی ممکن می‌شود. بهبود شرایط در بخش مسکن می‌تواند به افزایش اشتغال و رشد اقتصادی منجر شود و رکود موجود در این بخش تهدیداتی برای اقتصاد کشور و تحقق رشد اقتصادی ۸ درصدی پیش‌بینی شده در برنامه هفتم توسعه به همراه دارد.
